Tokyo: prezzi delle case alle stelle, superata la 'bolla' del 1990

di Guido Alberto Casanova

Nella capitale giapponese le quotazioni dei nuovi appartamenti hanno raggiunto la quota record di 62,6 milioni di yen (quasi 500mila euro). A trainare il mercato è la domanda di unità abitative di lusso. Ma l'altra faccia della medaglia sono lo spopolamento delle campagne e le crescenti disuguaglianze.

Tokyo (AsiaNews) - Mai così alti dai tempi della bolla che sconvolse l’economia giapponese nei primi anni ’90. Secondo una ricerca pubblicata dal Real Estate Economic Institute, nel 2021 il prezzo dei nuovi appartamenti condominiali nell'area della capitale ha raggiunto la cifra record di 62,6 milioni di yen (quasi 500mila euro), sorpassando così il massimo di 61,2 milioni precedentemente stabilito nel 1990. Con circa 37 milioni di persone, l’area metropolitana di Tokyo (che oltre alla capitale comprende anche le prefetture circostanti di Kanagawa, Chiba e Saitama) è la più popolata al mondo.

Il nuovo record si inserisce in una tendenza decennale. A partire dal 2012 i prezzi dei nuovi appartamenti hanno ripreso a crescere dopo circa due decenni di sostanziale stallo e il dato del 2021 segna un aumento del 2,9% rispetto al 2020, con un vistoso +7,5% per quanto riguarda la sola prefettura di Tokyo. A spingere questa tendenza ci sono almeno tre fattori, il primo dei quali è sicuramente la politica economica varata circa un decennio fa dal governo di Shinzo Abe che tenendo bassi i tassi d’interesse ha sostenuto la domanda nel mercato immobiliare. Un secondo elemento poi è quello della pandemia: con il passaggio al lavoro da casa, molti cittadini giapponesi hanno toccato con mano la necessità di avere spazi domestici più ampi per coniugare la propria vita privata con quella lavorativa. A questi due fattori va poi aggiunta la relativa scarsità di terreni edificabili e di manodopera, che secondo alcuni analisti influiscono sul mercato immobiliare di Tokyo.

L’aumento dei prezzi degli appartamenti nei nuovi condomini si riflette poi anche sul mercato di quelli già esistenti. Nel 2021 sono stati rivenduti 39.812 appartamenti nell’area di Tokyo, un numero record. Il loro prezzo però si sta avvicinando sempre di più a quello delle unità appena costruite: l’anno scorso il prezzo dell’appartamento medio di seconda mano nell’area della capitale era di 41,66 milioni di yen (oltre 320mila euro), che corrisponde a un aumento dell’11,6% secondo l’agenzia di consulenza immobiliare Tokyo Kantei.

Questi dati mostrano però due crescenti squilibri nel Paese. Il primo è quello territoriale: sebbene a Tokyo il valore dei terreni residenziali sia in aumento, i dati raccolti dal governo mostrano che 38 delle 47 prefetture in cui è diviso il Paese hanno registrato una riduzione dei prezzi. Al di fuori delle tre maggiori aree metropolitane giapponesi, questa riduzione si è assestata al -0,7%.

Il secondo squilibrio invece è di tipo sociale. A spingere in alto i prezzi è soprattutto la domanda di unità abitative di lusso collocate nelle zone centrali di Tokyo, come Chiyoda e Minato. Secondo il Real Estate Economic Institute, i nuovi appartamenti il cui costo superava i 100 milioni di yen (778mila euro) hanno rappresentato l’8,6% di tutti quelli venduti nel 2021: è la percentuale più alta mai rilevata. Questo si combina anche con un sistema di sgravi fiscali che consente di detrarre dalle tasse una quota del mutuo. Sebbene fosse stato pensato alcuni decenni fa per sostenere le famiglie giapponesi nell'acquisto di una casa, oggi questo meccanismo costituisce anche un sostegno finanziario per gli investimenti immobiliari del ceto medio-alto mentre una parte delle famiglie a basso reddito non possono accedere agli stessi benefici.

Il governo è ben conscio di quali possano essere le ripercussioni di questa dinamica, ma il settore immobiliare ha una influenza politica consistente. Tuttavia, il problema dello spopolamento delle campagne, le crescenti disuguaglianze e la bassa natalità sono tutte questioni che rimangono indissolubilmente legate anche a come il governo deciderà di gestire il proprio mercato immobiliare.